ITBI: decisão do STJ impacta na cobrança do imposto

A 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que o fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ocorre apenas com o registro da transferência da propriedade imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis. Saiba como essa decisão impacta em assuntos relacionados à cobrança desse imposto.

O que é o ITBI?

O Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos (ITBI) é um tributo cobrado pela maioria dos municípios brasileiros sobre a transferência de propriedade de bens imóveis entre pessoas vivas, ou seja, em transações feitas durante a vida dos envolvidos. Ele incide quando ocorre a compra e venda, doação, permuta, cessão ou qualquer outra forma de transferência onerosa de imóveis, como casas, apartamentos, terrenos, entre outros.

O ITBI é de competência municipal, o que significa que sua alíquota e regulamentação podem variar de acordo com cada cidade. As prefeituras determinam o valor do imposto, calculado sobre o valor venal do imóvel, ou seja, o valor de referência estabelecido pela administração municipal. A alíquota pode ser um valor fixo ou um percentual sobre o valor do imóvel, e ela também varia conforme a legislação local.

Por que o ITBI é importante?

Esse imposto é fundamental para as finanças dos municípios, pois contribui para a arrecadação de recursos utilizados em diversos setores, como saúde, educação, infraestrutura e outros serviços públicos. Geralmente, é responsabilidade do comprador ou do novo proprietário do imóvel efetuar o pagamento do ITBI antes de efetivar a transferência da propriedade no cartório.

Vale ressaltar que, em alguns casos específicos, como a compra de imóveis financiados por programas habitacionais, há isenção do ITBI ou redução de suas alíquotas, dependendo das políticas municipais e das legislações vigentes. É importante verificar a legislação e regulamentação local para entender os detalhes e obrigações relacionadas ao Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos.

O que determinou o STJ?

A 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que o fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ocorre apenas com o registro da transferência da propriedade imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis.

Essa interpretação foi aplicada em um caso específico envolvendo uma empresa agrícola, na qual o município de São Manuel (SP) foi obrigado a restituir parte do ITBI pago antecipadamente.

O entendimento do Supremo Tribunal Federal, em 2021, estabeleceu que o fato gerador do ITBI ocorre somente com a efetiva transferência da propriedade, ou seja, no momento do registro. Essa decisão evidencia a necessidade de ajustes na forma de cobrança do imposto.

Partido aponta inconstitucionalidade

O PSDB entrou com uma ação de inconstitucionalidade no STF devido a diversos cartórios exigirem comprovante de pagamento do ITBI para o registro, mesmo após a definição da tese pelo Supremo.

Além disso, algumas leis municipais possibilitam a cobrança antecipada do ITBI, ignorando o momento correto do fato gerador do tributo. Esse é o caso analisado pela 2ª Turma do STJ, em que a Lei Complementar Municipal 159/2002 de São Manuel (SP) determina o pagamento antecipado do ITBI antes da realização do ato ou da lavratura do instrumento público ou particular. O caso concreto envolve uma empresa agrícola que se dividiu em quatro, resultando na transferência de bens entre elas em 2012.

O ITBI foi pago ao município antes mesmo do registro no cartório. No entanto, em 2014, constatou-se que uma das fazendas e parte de outra pertenciam ao município de Igaraçu do Tietê (SP), resultando em um pagamento equivocado do imposto. A empresa entrou com uma ação para reaver as parcelas correspondentes. As instâncias inferiores negaram o pedido com base na informação da matrícula dos imóveis na época da cobrança.

Por dentro da decisão

O relator do caso, ministro Herman Benjamin, ressaltou que o STF definiu o registro da transferência como fato gerador do ITBI. Ele destacou que a Corte local considerou erroneamente ocorrido o fato gerador em 2012, quando na verdade ocorreu em 2015, com o registro da transferência imobiliária.

O ministro citou jurisprudência do STJ segundo a qual o registro no órgão competente é o fato gerador do ITBI, mesmo em casos de cisão empresarial, em conformidade com a lei civil. Assim, não se pode considerar como fato gerador do imposto a data de constituição das empresas pelo registro do Contrato Social na Junta Comercial em 2012.